• 房地产爆炒过后,全国无洼地!
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-06  /  浏览:339 次  /  

      现在,还有洼地吗?


  房产小白最喜欢问的一句话:“哪里有洼地?”或“**城市是洼地吗?”


  现在听到这句话,我都会觉得很无奈。


  楼市到了这一刻,该涨的涨过了,该跌的跌过了。


  我想每个人都应该学会接受的一个事实是:除了长沙,全国基本不存在“大家都没看到,唯有你看得到的洼地”。


  劲风过处,寸草不生!大水漫过,全无洼地!


  聪明的资金填平了一个又一个洼地,这是一个无比理性的市场。


  遗憾的是,被裹挟进场的购房者可能连塔楼和板楼都分不清,更别说受过市场教化。


  以前,大多数人都会习惯,以“价差”来推论洼地。


  例如郑州基本面是1.5万/㎡,而同等级城市西安基本面才1.2万/㎡,就觉得西安楼价是洼地;


  武汉武昌老城区动辄2.5万/㎡靠上,而当时还没有地铁通达、片区内安置房密布的白沙洲才1.2万/㎡,就觉得白沙洲是洼地;


  广州老城改善板块广钢新城均价4.8万/㎡,而1号线4站之隔,佛山规划最好的千灯湖板块仅仅是2.5万/㎡,就觉得千灯湖是洼地;


  .......


  经过了这三年的爆炒,原本的洼地早就被填平。


  西安这波抢人,早已把已填的洼地填满,郑州、西安统统1.5万/㎡基本面,两者已无差异;


  武汉白沙洲通了地铁,还是离主城区较近的刚需聚集区,现在也已涨到1.8万/㎡,价格已经补涨;


  佛山千灯湖被广州客扫了一波又一波,站上3万/㎡的高位,越来越沦为佛山刚需改善的地缘市场;


  放眼当下楼市,可以非常直白地说:


  爆炒过后,全国无洼地。


  当然,除了极度遏制炒房的长沙。


  或许我们可以把这一刻的长沙理解为2018年初积势的苏州。


  今天,所有城市呈现出的房价,都是他们相匹配的价格,背后可能有城市劣势的原因折损房价。


  例如:可能有城市首位度高,而基建推动缓慢的矛盾,如广州;供应量大而本地购买力不足的矛盾,如重庆...


  也可能有城市独特优势增添房价。


  例如虽然人口少产业羸弱但有独特自然资源的加持,如三亚、厦门、珠海...


  一增一减,其实都是合理的。


  而短期平稳,长期看好的市场,我们应该抱有什么的投资心态?应该持有什么样的投资选筹逻辑?


  放弃暴击心态,长持!


  时至今日,大家也越来越接受的一个事实是:


  短期内全国根本不存在哪个城市会有机会突然间暴击,房价翻倍。


  毕竟“枪打出头鸟”这个事大家都懂,不管是上半年因为逆势上涨而加码限售的苏州,还是防止投资客一买房就迁户口而加码限购的西安,虽然都躁动了一番,但是都没有偏离正常的涨幅。


  对一二线城市限涨,已经是板上钉钉的事。


  一线城市越来越沦为政策市,二线城市只能是吃城镇化的红利,依靠未来人口增量、产业增量,走出一个3年左右的慢牛行情。


  至于三四线城市,最近又借着“地王”妖风妄想把已显颓势的行情重新拉回来,不少三四线的置业顾问都学会了拿着“面粉贵过面包”的土拍价,简单粗暴地告诉你:还要涨。


  但棚改透支了至少未来5年的购买力愣是把这股躁动按住。


  没有购买力支撑,何来上涨契机?


  短期来看,基本不存在能够短期暴击的城市。


  以前,根据房价轮动规律,快进快出,一线上涨轮动到二线,那就去降维打击二线;市区上涨轮动到郊区,那就去降维打击郊区。


  这种快进快出的方法,在当前稳如老狗的市场,完全失效。


  那该怎么玩?


  目前,投资者的心态已经渐渐转变,认可了房产投资不能持续有烈火烹油的行情。


  放弃暴击心态,只能长持!


  什么是值得长持的房子?


  那在企稳市场中,如何寻找值得长持的房子?


  在上一轮的行情中,教会大多数人的选筹方法就是:跟着大概念去买房,跟着大规划去买房。


  为什么?


  因为大家都看到了这几年的城镇化扩张太快,大拆大建的城建界面更新太快,产业和人口向一二线城市聚集太快。


  于是,大家的共识是:快钱。


  既然速度这么快,那么越大的概念,越能暴击;越大的规划,越能暴击。


  而现在的我们要接受的一个是:现在的城镇化速度慢下来了,人口增长速度慢下来了,产业增长速度慢下来了。


  你看着这几年还有产生像华为腾讯阿里那样的大企业吗?


  没有了,护城河已经越来越牢固,现在已经没有了以前“从0到1”的增量速度了。


  越来越多的城市也意识到:精耕细作才能真正搞活一个片区,而不是肆意摊大饼,那样所有片区都会粗制滥造,都会起不来。


  所以我们看到:


  广州喊了19年的“南拓北优东进西联”,现在一心向东、向南;


  武汉不再是环形扩张,而开始一路向东,深耕光谷;


  重庆不再是一路向北,而是深耕两江四岸;


  郑州再无对“南北”雨露均沾,而是一心把钱砸在了北边;


  .......


  这些城市都开始悄悄修改城市规划。


  因为他们都意识了:


  未来没有那么多增量,没有那么多钱,没有那么多人,没有那么多产业。


  这一刻,他们比之前的任何一刻都需要增量,却也比之前的任何一刻都更难培育增量,所以只能费尽方法抢存量,再一边培育增量。


  至此,我们也看到二线城市如火如荼的抢人大战、新区大战、地铁大战。


  以往大家所信仰的大概念、大规划,未来落地执行的速度,都没有那么快。


  而在这样的市场中,选筹逻辑已经如何进化?


  其实我认为开发商是最能够体会市场冷暖的,他们是用钱投票、用巨量资金投资,踏错一步,万劫不复。


  我们可以从最近的土拍窥见,原本方向不同的开发商越来越明晰的共识是:


  到高能级城市去!到一二线城市去!


  所以我们看到:


  6月24日,深圳土拍,光保证金就交了1000多亿,竞价343轮,最高可售楼面价6.7万/㎡赶上旁边房价,每个地块都捆绑了高达30%以上的人才配建房,龙光越秀中海电建平安重金揽地。


  5月9日,杭州土拍,央企保利豪掷38.6亿元拿下萧山新街单元宅地,不仅封顶价拿地,还包含自持5%


  4月23日武汉土拍,融创以152.4亿元的代价,一举拿下宗关、汉钢、江夏的4幅地块,重仓武汉。


  4月19日,厦门土拍,14家头部房企参与,165轮竞价,最终中海以30996元/㎡的楼面价取地,集美新城楼面价地王诞生.......


  而且,从2019年上半年的全国土地市场来看,一线供求走高,二线收金上扬,三线溢价下行。

 

      这也从侧面佐证了高能级城市在未来更有想象空间。


  而在这样“全国无洼地”的市场中,具体选筹应该遵循什么样的投资逻辑?


  回归高量级城市、回归主城、回归配套、回归居住


  1. 回归高能级城市,紧盯一二线城市


  能买一线绝不买二线,能买二线,绝不买三四线。尤其是二线城市核心新区的优质地铁盘,是非常直接长持的。如杭州的钱江新城和未来科技城、苏州园区、武汉光谷新区...


  2. 回归主城,回归配套


  不要去追逐什么大概念大规划,能落地的概念和规划,才是真牛逼。有地铁有配套才有流动性,可居可租可售,关注片区内二手房的成交价和成交周期。


  要尽可能靠近就业中心区选筹,一线城市的房价逻辑已经非常明显地体现了:靠近就业中心的房子,才是未来最有上涨空间的。


  而一线城市走过的路,肯定会在二线城市重演。


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