• 住宅和公寓,两者最大的区别竟然不是产权!
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-05  /  浏览:128 次  /  

      安居乐业,这四个字是我们中国老百姓对美好生活的普遍定义。


  安居在前也表明了拥有一套自己的房子的重要性,也代表了归属感,虽然这个词长期被开发商和房产销售调用,但不可否认,归属感确实恰到好处的触动了人心。


  但是买套房子变得越来越难,因为限购越来越严,没有购房资格,但又担心以后房价会涨,错过了上车时机,所以有些朋友就问,可不可以先买套公寓上个车,转头卖了再换住宅。


  下面让我们来分析一下公寓到底要不要买?先看一下住宅和公寓的区别


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      从上图中,我们还是能够看到住宅和公寓存在很大区别,那公寓跟住宅相比,到底有哪些优势和劣势呢,我们详细说一下。


  先说劣势


  第一、房贷利率高


  目前很多城市的房贷利率都有不同的上浮,即使住宅商贷也是一样,但同一座城市普遍公寓的利率比住宅还要高一些,而且公寓不支持公积金贷款,这无疑增加了相当一部分购房成本。


  第二、持有成本高


  多数公寓都是按商水商电,价格相当于住宅的2倍,而且极少有通燃气的,生活起来麻烦。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。


  第三、买卖缴税高


  在出售阶段,住宅缴纳契税或取得房产证满2年(个别限售城市或楼盘是5年),出售时通常都是免除税费。


  而公寓在出售阶段,所交的税费就太多了,我们算一笔账:


  公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。


  应交增值税=交易总价÷(1+5%)×5%


  应交附加税=应交增值税×12%


  应交所得税=(现交易总价-原购总价-合理成本)×20%


  印花税为总交易价的万分之五


  公寓出售时,杂七杂八的税费加起来,一般都会超过15%,就算涨了点钱,说不定都用来交税了。


  第四、增值速度慢


  同样的地段,公寓价格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊来说,同样是在新市政府旁边,住宅3年期间涨了6000/㎡,而公寓3年只涨了3500/㎡左右。


  当然,公寓也并不是都不好,像北京的CBD周边的公寓,回报率就很高,但一般也买不到。


  第五、居住实用性较差


  由于公寓通常都采用开放性管理,任何人都可以随意进出,这就有一定的安全隐患;而且户数多必然造成户型不好,基本很难有纯通透户型,单朝向户型是公寓主流,朝向差、采光条件和视野均不佳。


  除此之外,还涉及到自身落户和孩子上学问题,目前全国仅仅只有深圳的南山区、福田区、罗湖区等极个别地区的公寓可以申请学位,全国绝大部分地区公寓都满足不了这个刚需最关注的问题。


  还有贷款年限最高只有10年,也造成月供负担比较高。


  而公寓40年本身不是大问题,但后续约问题却未明确。


  这么一看公寓简直就是大坑不能买?但其实也不能一棒子打死,公寓的优势总是让人不能拒绝。


  有哪些优势呢?


  第一、面积小、总价低、单价低


  同样的地段,公寓的单价就要比住宅便宜15-25%,再加上面积都在20-60㎡的小户型,总价往往都不到住宅的一半,首付的门槛也低的让人心动,同时有挑高的还可以做夹层增加面积。


  第二、可以注册公司


  公寓的土地性质属于商业,这就意味着可以注册公司,或者把这个资质提供给需要挂靠的创业公司,而且政策规定允许“一址多照”。


  以杭州市为例,提供一个挂靠地的收益就相当于半个月的房租收益,而且不影响这个公寓的租给租客,相当于双重甚至多重收益。


  第三个优势也是最重要的


  ——不限购!


  这是很多人考虑公寓的主要原因之一,也是当前与住宅最大的区别。


  在住宅限购的城市,这无疑给人提供了非常低的购房门槛。当然,现在北京、深圳等城市也对公寓施行限购政策。


  总体来说公寓是有利有弊,如果大家想买,也一定要仔细甄别出什么样的公寓是有价值的才行。


  哪种公寓有购买价值?


  地段好的


  如果处于交通便利的核心地段,且有成熟配套,比如学校、商圈或者产业集群等,这些人群集中的地方,都比较好出租,租金收益比较稳定。


  租金回报率高的


  公寓投资的主要回报就是租金,按照国际上专业的理财标准,一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年。


  也就是说,准备购买一个公寓时,不妨首先计算下15年内靠租金能否收回成本?


  当然,不是必须15年回收才能买,国内很多公寓达不到。其实只要前期租金能覆盖你的月供,这就是非常不错的。因为随着物价贬值,租金每年都在增长的。


  选择城市很重要


  在一线城市核心地段或者未来具有相当潜力的地段是值得购买的。而部分二三线城市公寓的火爆,其实只是限购让需求被挤压,而产生的假象。


  最后阿历要提醒一下,公寓的价值在于长期持有,因为交易成本太高,所以不要对公寓抱有短期投资的想法。


  如果你本身有一套住宅,被限购不能再买住宅的话,去投资一套优质的公寓,是完全可以的。


  如果是刚需首套房,建议还是攒攒钱,或者等政策松动,入手住宅比较好。


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