• 加强“一城一策”调控 防范化解三四线楼市风险
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-06-18  /  浏览:100 次  /  

      近日,湖北恩施房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》),引发大家对房地产市场风险特别是三四线城市市场风险的广泛关注。恩施属于典型的三四线城市,2018年全州总人口401万人,常住人口336万人,常住人口城镇化率为43%,近年来房地产市场也经历了较快发展。因此,恩施房地产市场遇到的问题,可能也是其他一些地方面临的共性问题。无论从人口发展趋势,还是城镇化阶段,以及住房供应阶段性变化后续房地产市场走势看,我们必须高度重视三四线城市的房地产市场风险,落实“一城一策”调控措施,有效化解三四线城市区域性风险。


  高度重视三四线城市房地产市场风险


  首先,一些三四线城市住房供求已达平衡,要警惕住房过剩风险。回顾我们住房发展的阶段性特点,“十二五”时期是住房新开工套数最多、面积最大的时期。“十三五”时期是住房竣工高峰期,城镇住房规模将继续提高。据测算,全国城镇家庭户住房已达1.1套,特别是近年来随着一线城市和热点二线城市加强调控,开发层次下沉至三四线城市,进一步加大了三四线城市供给强度,三四线城市局部过剩风险不容忽视。


  其次,宏观经济背景变化也会加大市场压力。从国际经验看,房价上涨一般都出现经济高速增长、城镇化快速提升和住房供不应求阶段。当前,我国更加强调高质量发展,经济增速进入中高速阶段,以往房地产投资增速动辄两位数的阶段已经成为历史。过去我们房地产也曾出现过过剩问题,但往往在下一轮景气周期中很快得到消化。随着经济发展阶段性的变化,这种景气周期效应已经减弱。加之三四线城市房地产市场容量相对较小,市场价格弹性更大,人口和产业集聚能力仍待加强,更需要尊重市场规律,有效地对市场进行预调微调。


  最后,人民群众对美好生活的向往对住房品质提出更高要求。未来一段时期,中国住房发展的重点将从解决总量不足向提升居住品质转变,着眼于向广大居民提供功能更加合理、质量更加优良、环境更加舒适的住宅。《通知》提到“有些个别楼盘违反相关规范,将楼层设计高度降低至2.7米左右。”这显然与住房品质发展趋势不一致,应该予以及时纠正。


  有效化解三四线城市房地产的“灰犀牛”


  第一,准确合理预测住房需求。三四线城市要摸清底数,为有序推进住房调控和住房建设提供有力支撑。同时,还要结合自身城镇化和工业化发展阶段性特点,重视本地人口总量和结构变化对住房需求的影响,制定更加合理的住房规划,并根据市场动态予以及时调整。调研发现,有的城市根据对人口机械增长率、老旧小区拆迁、适婚人口数量、产业规划等因素,测算确定住房需求规模,掌握土地供应和住房实物供应速度,取得较好的市场调控效果。通过住房需求预测,既要防止供给不足造成的房价过快上涨,也要避免住房严重过剩造成区域性风险。


  第二,优化土地供应结构。从中长期看,要加快完善人地挂钩制度,增强中长期土地规划对住房供给的引导作用,根据常住人口规模和流动情况,合理确定居住用地规模,规范公布年度、三年和五年土地供应计划,形成稳定的开发投资预期,避免侵害消费者权益的短期行为。对于已经出现过剩苗头的城市和区域,要长短结合、标本兼治地施策。既要严格落实国家有关规定,通过信贷、税收等手段调节近期住房供应速度,又要“一城一策”、“一区一策”地精准调整土地供应空间布局,将土地供应计划向产业园区、人口集聚区、交通节点倾斜,与有效住房需求对接,对于确属过剩较多的区域,要及时果断调减土地供应指标。


  第三,继续坚持和完善宏观审慎的住房金融制度。我国住房金融体系相对稳健的原因之一,在于较为严格地实施了首付管理。而反观美国“次贷”危机,一些不合理的基础资产就是过度放松贷款审核门槛造成的,甚至出现大量所谓的“零首付”贷款。当前,一些三四线城市住房供给压力是客观存在的,但不能因此任意放松贷款审核标准,过度降低首付成数,为后续市场运行埋下隐患。同时,加强对开发企业利用非银行金融机构和非标渠道融资行为的监管,防止过度举债对企业经营可持续性造成冲击。


  第四,保证对新市民和中低收入家庭的住房需求支持力度。三四线城市的常住人口和户籍人口的城镇化率普遍相对较低,这意味着在下一阶段的新型城镇化过程中,三四线城市仍然具有相当的住房潜力。我们在化解阶段性住房过剩矛盾时,要遵循有保有控的原则,重点考虑满足新市民和中低收入家庭住房需求。对购买首套中小户型中低价位的新市民和中低收入家庭要在信贷、税收方面采取相应的支持政策。包括对特定群体采取相对优惠的利率和首付,发挥住房公积金等政策性住房金融的作用,提高新市民和中低收入家庭的住房支付能力,降低家庭惟一住房交易环节税费,促进住房品质持续提高和存量住房资源合理配置。


临清房产网

帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 付款方式 | 汇款通知 | 联系我们 | 留言咨询
临清房产网提供临清二手房买卖、临清租房、临清小区大全、临清房产中介等临清房产信息的交流平台
临清房产网版权所有 Copyright 2007-2019
网站客服QQ:78220635 合作热线:170-0635-1993
浙ICP备18050007号
回顶部