• 我国楼市最大的悬念是到底有多少套房子?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-06-08  /  浏览:422 次  /  

      与房子有关的一切总是牵动着国人敏感的神经。


  近期有媒体报道称,我国2020年将迎来第七次全国人口普查,将彻查人口出生变动情况以及房屋情况。


  不过在当前楼市严厉调控的背景下,这次最大的亮点并非人口普查,而是“房屋普查”。


  有的人说这次查房是为房地产税的出台做好准备,但官媒经济日报进行了否认:


  两者之间没有必然联系。


  普查数据是国家摸清家底的参考依据。某些专家所谓“普查结果将为房地产税征缴提供必要的数据支撑”,是无稽之谈。


  一


  本次全国“房屋普查”,亮点几何?


  1、有专家表示,不动产登记信息已实现全国联网,接下来的房屋普查或将更偏重于农民自建房、小产权房乃至无证房等信息的收集入库,也将给农地、农房入市的铺开创造更成熟的条件。


  点评:在2018年年底,全国人大常委会就已经审议了最新的土地管理法、城市房地产管理法修正草案。


  其中重要的看点之一就是删除了“


  从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。


  也就意味着非农业建设使用土地不一定必须国家所有,未来可能可以直接入市交易,但入市交易的前提便是信息全面、联网,这样才能做到交易更加公开透明。


  因此结合这次的“房屋普查”你会发现,这已经不是简简单单地通过“查房”来征税,而是推动土地制度改革的重要的转折和推进。


  2、2019年深圳主动承接第七次全国人口普查(房屋普查)试点。


  今年正积极开展该项试点的摸查、选点、调研及协调等前期筹备工作, 并为国家人口普查方案的制定修订提供经验参考。


  点评:为何深圳试点是亮点?


  这与它的改革开放前沿阵地的地位毫无关系,而是小产权房构成了极具深圳“特色”的房地产市场。


  根据深圳市规土委和住建部披露,2017年深圳常住人口1252.83万,全市约1400万套住房。


  商品房130万套,政策保障房30万套,企业和个人自建房55万套,工业区配套宿舍200万套,而剩下的近1000万套均为小产权房,而这些小产权房在深圳已超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,人均建筑面积335平米,占全市住房总量的49%,占总住房套数超过56%。


  基于这种“特色”的深圳,几乎是“房屋普查”最好的试验场。


  此次深圳主动承接试点,也恰恰反映出深圳决策层对于解决这一棘手问题的决心,毕竟深圳的高房价已经开始对当地经济发展产生负面影响了。


  二


  全国“房屋普查”,你怕了吗?


  在炒房客和富人最多的一线城市,限购限售什么的只能治标不治本,但本次的“房屋普查”,很可能为后续的一系列楼市调控政策提供可靠的数据支持。


  对于持有多套自有房产的富人来说,房产税无疑是一个沉重的负担,当然如果这些房产用于出租的话,税负最终也可能会转嫁到租房客或实体经济的头上;


  对于炒房客来说,房产税则直接抬高了炒房成本。


  随着国家对假离婚、首付贷等违规买房行为的整治,大多不良现象已得到缓解,不过更加细化、真实的房屋信息,才是楼市长效机制的铺垫,所有楼市调控政策的执行基于此才能发挥更大的调控作用。


  三


  中国到底有多少房子?


  经济学告诉我们,价格由供求关系决定,那么在房价不断上涨的中国,就是因为“缺房”咯?


  但事实告诉我们,并不是,不仅不缺,而且供给过剩。


  中国家庭金融调查研究中心的一份报告显示,2017年二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的16.8%。


  数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。


  而按照国际惯例,商品房空置率在20%以上的为严重积压区。


  也就是说我国的房子严重过剩。


  既然过剩,那就说明人们并不是没有房子住,而是有房不住,比如背井离乡去大城市拼搏的人们。


  咱们可以做一个简单的估算。根据国家统计局数据整理得出:


  1998-2018年全国新增商品住宅的竣工面积约109.85亿平方米,假设按户均面积按100平米计算的话(三四线城市户均住宅面积普遍较多),也就是1.1亿套新增商品住宅。


  假设按户均人口4人(二胎或者与父母同住,平均3-5人,在此按中位数4人)计算的话,大约可供4.4亿人居住。


  但你别忘了,这些只是商品住宅,还不包括宅基地、集体用地建房,保障房等各种小产权房,如果这些房屋数量加起来那可是商品住宅的约3倍之多!


  如果你在一线城市没有这种感觉,在春节返乡时你会发现,二三四线城市的“老房子”,比新建商品房要多得多。


  所以这么算下来基本上是16甚至17亿了。


  也就是说,全国所有的房子可以供大约至少16亿人居住。


  当然如果需要一个较准确的官方数据,至今还暂无定论,或许2020年的“房屋普查”能给我们答案。


  不过中国楼市并不需要这么一个简单的数字,而是不仅能够解决住房问题,还能为大家所接受的答案。


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