• 国内第一例!法院判决:双合同无需支付“装修款”!
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2019-03-21  /  浏览:504 次  /  

      日前,武汉某法院的一份判决书“大火了”!

  原因很简单,在这份判决书上,装修合同是独立的,可以单独解除!

  判决的结果,是购房者无需支付装修合同上的装修款,只需要支付装修合同10%的违约金。

  这应该可以算得上是全国首例了!在双合同的事情上,购房者第一次赢了!

  这到底是怎么回事?该案又有什么特殊性?


      一

  事情的经过是这样子的:

  2017年12月底,童某购买了武汉某楼盘,购买时与开发商签订了购房合同和装修合同,约定了装修价款。

  其中,装修合同上约定:如果被告逾期付款累计达10天,原告有权解除“装修协议”和“购房合同”。

  随后,童某按照合同规定全额支付了购房款,却一直没有支付装修款。不管开发商怎么催,购房者就是不予理会。


      二

  于是,开发商一纸诉讼,把童某告上了,表示房子不卖了:要求解除购房合同和装修合同,并且让购房者赔偿装修合同10%的违约金。

  然而,法院在一审后是这么判决的:

  购房者已经支付了全额房款,并没有违约,所以不支持开发商“解除购房合同”的要求;

  另外,虽然装修合同中明确约定了“违约情况下可以解除购房合同和装修合同”,但是法院认为两份合同是相对独立的,装修合同违约不影响购房合同。

  既然购房者在装修合同中违约,那装修合同可以解除,赔偿10%的违约金给开发商就可以了。

  简而言之,就是在本案中,购房者不用支付剩余20万的装修款,只要给2万的违约金就可以了!

  判决很简单,但是却开了全国的先河。

  在此之前,大部分双合同诉讼的案子,要么是购房者败诉,要么是将装修款归纳为购房款的一部分。

例如,去年广州(楼盘)的一个案例就将虚假装修合同判定为无效。

  在这个案例中,开发商在赔付因未按时交楼导致的违约金时,仅将购房合同部分款项作为违约金计算基数,没有加上装修款,因此被购房者告上法庭。

  而法院最终判决是:开发商应以购房款+装修款作为违约金计算基数。

  原因如下:

  购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

  在这一个案例中,虽然法院判定虚假装修合同无效,但最终并不能发生退回装修款的效力,只是将其纠正回归到房屋买卖合同本身。详细戳这里:关于双合同的案子,广州最近是这么判的……


  三

  为什么在武汉的案例中,法院没有采用这样的呢?

针对此事,我们也咨询了广东南方福瑞德律师事务所的律师。


  律师表示:

  这个案例对房地产市场中的双合同维权纠纷具有参考价值,要给一审法官一个大大的赞。

  但话说回来,我国并非判例法国家,只能说这种个案对未来“双合同”房屋买卖合同纠纷的维权者具有一定的借鉴作用。从一审判决书的内容来看,这个案例并非购房者主动发起的诉讼,而是开发商在购房者不主动履行装修合同、支付装修款的情况下,由开发商先发起的诉讼。

  其实,从开发商的诉讼请求来看,我个人认为开发商的诉讼方案有点问题,开发商规避政府限价政策制定双合同,是制定和要求购房者签订双合同的源头,开发商自身的行为就存在一定的违法性。

  我会建议开发商保守一点,诉请购房者继续履行装修合同、支付装修款并要求购房者承担违约责任。更何况,本案中的购房者在已经支付全部购房款,履行完《购房合同》的情况下,开发商还要基于双合同之一的《装修合同》约定,主张购房者违约要求解除《购房合同》,可以说,这种诉讼方案太激进、有点冒险,也有点咄咄逼人。

但是,话说回来,《购房合同》和《装修合同》一般捆绑签订,《装修合同》所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款。可能这样判,对开发商来讲,也不太合理,买房人违约,反而让其占了便宜。

  实践中,这种裁判的社会效果可能会引发大量纠纷出现,买房人找资金付清全部房款,然后违约拒绝支付装修款,等着开发商诉讼。

  司法实践中,法院审理案件一般是不告不理,你诉请什么法院判什么,开发商的诉讼方案有问题,一审法院这样判,我个人是支持的。从法律适用方面分析,虽然开发商的《装修合同》约定一旦装修合同解除或失效,《购房合同》也应一并解除。如果适用这个条款,对于买房人来讲,也是极为不公平的。

  我觉得二审法院可以认定双合同中的装修合同无效,认定装修款属于购房款的组成部分,认定双方的行为是虚假的意思表示,让合同双方回归交易本身,最后基于公平原则,判令购房者继续支付装修款。作出判决后,可以再对开发商存在违规销售行为向当地行政部门发出司法建议书,可能这种处理结果会更合适。

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